Dziedziczenie nieruchomości w Portugalii przez cudzoziemców coraz częściej trafia na wokandę kancelarii zajmujących się prawem międzynarodowym – nie tylko ze względu na rosnącą popularność Portugalii jako kierunku inwestycyjnego i emigracyjnego, ale też dlatego, że sama procedura spadkowa okazuje się bardziej złożona, niż mogłoby się wydawać. Wielu spadkobierców zakłada, że ustalenie prawa właściwego dla spadku – i uzyskanie europejskiego poświadczenia spadkowego – automatycznie przekłada się na możliwość swobodnego dysponowania odziedziczoną nieruchomością. W praktyce to dopiero połowa drogi.
Prawo spadkowe to nie to samo, co wpis do księgi wieczystej (dziedziczenie nieruchomości w Portugalii)
Rozporządzenie unijne nr 650/2012 uregulowało kwestię prawa właściwego dla spraw spadkowych z elementem transgranicznym. Co do zasady stosuje się prawo państwa, w którym spadkodawca miał ostatnie miejsce zwykłego pobytu, choć możliwy jest także wybór prawa ojczystego. To rozwiązanie ułatwia ustalenie, kto dziedziczy i w jakich udziałach – co bywa istotne zwłaszcza przy majątku rozproszonym pomiędzy kilkoma krajami.
Problem w tym, że unijne rozporządzenie wprost wyłącza ze swojego zakresu kwestie związane z wpisem praw do rejestrów nieruchomości. Innymi słowy: to, jakie prawo rządzi spadkiem, i to, na jakich zasadach nieruchomość zostanie wpisana w portugalskim rejestrze na nowych właścicieli, to dwie odrębne sprawy, regulowane różnymi przepisami. Ta druga kwestia podlega wyłącznie portugalskiemu prawu rejestrowemu – Kodeksowi Rejestru Nieruchomości (Código do Registo Predial).
Europejskie poświadczenie spadkowe – pomocne, ale nie zawsze wystarczające (dziedziczenie nieruchomości w Portugalii)
Europejskie poświadczenie spadkowe (EPS) miało ułatwić spadkobiercom, wykonawcom testamentów i zarządcom spadku wykazywanie swojego statusu w innych państwach członkowskich bez konieczności przechodzenia przez odrębne procedury uznania. Dokument ten korzysta z domniemania prawdziwości oraz stanowi ważną podstawę do dokonania wpisu w rejestrze nieruchomości danego państwa.
To realne ułatwienie – ogranicza konieczność wielokrotnego udowadniania praw do spadku w różnych jurysdykcjach, a tym samym może skrócić czas i obniżyć koszty całej procedury. Jednak orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (sprawa C-354/21) potwierdziło, że sam fakt posiadania poświadczenia nie zwalnia z konieczności spełnienia wymogów formalnych, jakie portugalski rejestrator nieruchomości stawia przy identyfikacji konkretnej nieruchomości.
W praktyce oznacza to, że nawet ważne poświadczenie spadkowe, które nie precyzuje dokładnie, jakie składniki majątku wchodzą w skład spadku, może okazać się niewystarczające do dokonania ostatecznego wpisu, jeśli opis nieruchomości nie odpowiada danym już figurującym w rejestrze.
Na co zwraca uwagę portugalski rejestrator nieruchomości (dziedziczenie nieruchomości w Portugalii)
Przy rozpatrywaniu wniosku o wpis prawa własności na rzecz spadkobierców, portugalski urząd rejestru nieruchomości bada przede wszystkim:
- ciągłość łańcucha tytułów prawnych do nieruchomości,
- zgodność opisu nieruchomości wskazanego w dokumentach spadkowych z danymi ujawnionymi w rejestrze,
- wystarczalność przedłożonych dokumentów w świetle wymogów formalnych.
Jeśli wymogi te nie zostaną spełnione, wniosek może zostać odrzucony albo wpis dokonany zostanie jedynie tymczasowo – do czasu uzupełnienia braków. Dopóki nie dojdzie do wpisu ostatecznego, spadkobiercy nie mogą w pełni korzystać ze skutków rejestracji wobec osób trzecich, w tym z domniemania własności wynikającego z wpisu.
Dlaczego to ma znaczenie dla wartości i płynności nieruchomości (dziedziczenie nieruchomości w Portugalii)
Wartość nieruchomości to nie tylko cena rynkowa, ale też realna możliwość jej sprzedaży, obciążenia hipoteką czy wykorzystania jako zabezpieczenia finansowania – w rozsądnym czasie. Jeśli sprawa spadkowa nie zostanie przełożona na ostateczny wpis w rejestrze, nieruchomość może stać się tymczasowo niepłynna, a jednocześnie nadal generować koszty: podatki, opłaty wspólnoty, ubezpieczenie czy bieżące utrzymanie.
Niepewność co do stanu prawnego bywa też istotnym sygnałem ryzyka dla potencjalnych nabywców i banków finansujących zakup – może to wydłużać transakcję czy osłabiać pozycję negocjacyjną spadkobierców.
Co to oznacza w praktyce dla polskich spadkobierców (dziedziczenie nieruchomości w Portugalii)
Dla polskich obywateli, którzy odziedziczyli albo spodziewają się odziedziczyć nieruchomość w Portugalii – czy to mieszkanie wakacyjne, dom, czy działkę – kluczowe jest zaplanowanie sprawy spadkowej z uwzględnieniem obu warstw problemu: ustalenia prawa właściwego oraz wymogów portugalskiego rejestru nieruchomości. Warto zadbać o to już na etapie sporządzania testamentu czy planowania sukcesji majątkowej, a nie dopiero w momencie, gdy pojawia się konieczność sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.
To zagadnienie łączy się zresztą z szerszym tematem posiadania majątku za granicą – podobne kwestie planowania i zabezpieczenia majątku poruszaliśmy już przy okazji zmian w portugalskim systemie rezydencji podatkowej, zob. nasz wpis o statusie NHR w Portugalii.
Osoby, które planują długoterminowe zaangażowanie w Portugalii – np. inwestycje w nieruchomości realizowane poprzez lokalną spółkę – powinny rozważyć również kwestie związane ze strukturą prawną i podatkową takiego przedsięwzięcia. Więcej na ten temat można znaleźć w materiale Spółka w Portugalii – zakładanie, rejestracja, obsługaprzygotowanym przez kancelarię PLA.partners.
Podsumowanie (dziedziczenie nieruchomości w Portugalii)
Dziedziczenie nieruchomości w Portugalii wymaga spojrzenia dwutorowego: z jednej strony ustalenia prawa właściwego dla spadku (i ewentualnie skorzystania z europejskiego poświadczenia spadkowego), z drugiej – spełnienia odrębnych, czysto portugalskich wymogów formalnych związanych z wpisem do rejestru nieruchomości. Pominięcie tego drugiego etapu może skutkować tym, że spadkobiercy formalnie są właścicielami, ale faktycznie nie mogą swobodnie dysponować nieruchomością – sprzedać jej, obciążyć hipoteką czy wykorzystać jako zabezpieczenie kredytu.
Jeśli planujesz sprawy spadkowe związane z majątkiem w Portugalii albo zastanawiasz się nad inną formą zabezpieczenia posiadanego tam majątku, warto skonsultować się z prawnikami znającymi zarówno polskie, jak i portugalskie realia prawne.
O autorze
