Nieruchomość w Hiszpanii od lat kojarzy się przede wszystkim z klientami z Wielkiej Brytanii, Niemiec czy krajów skandynawskich. Najnowsze dane i obserwacje rynkowe pokazują jednak wyraźną zmianę tego układu – Polacy stają się jedną z najbardziej widocznych grup narodowościowych inwestujących w nieruchomości w prowincji Malaga i na całym hiszpańskim wybrzeżu. Dla polskich inwestorów i osób planujących zakup drugiego domu w Hiszpanii to dobry moment, by przyjrzeć się nie tylko samemu rynkowi, ale też prawnym i podatkowym aspektom takiej transakcji.
Polscy kupujący coraz mocniej obecni na rynku nieruchomości w Hiszpanii – nieruchomość w Hiszpanii
Rynek nieruchomości m.in. w regionie Malagi od dawna kształtowało przede wszystkim zagraniczne zainteresowanie – głównie ze strony kupujących z Wielkiej Brytanii, Niemiec i krajów nordyckich. Ostatnie miesiące przynoszą jednak zauważalną zmianę: polscy klienci coraz częściej pojawiają się wśród nabywców nieruchomości w Maladze i okolicach, zarówno jako kupujący apartamenty na wybrzeżu, jak i bardziej ekskluzywne nieruchomości.
Wśród czynników napędzających ten trend eksperci wskazują lepszą łączność komunikacyjną między Polską a południem Hiszpanii, rosnące dochody rozporządzalne polskich gospodarstw domowych oraz coraz większe zainteresowanie inwestowaniem w nieruchomości za granicą jako formą dywersyfikacji majątku. Znaczenie ma też sam klimat, styl życia oraz rozwój infrastruktury regionu, które czynią Malage i Costa del Sol atrakcyjnym kierunkiem zarówno pod drugi dom, jak i inwestycję długoterminową.
Nieruchomość w Hiszpanii – na osobę prywatną czy przez spółkę? Nieruchomość w Hiszpanii
Zakup nieruchomości w Hiszpanii to nie tylko decyzja o lokalizacji i budżecie, ale też o formie prawnej transakcji. Nieruchomość można nabyć jako osoba fizyczna albo poprzez spółkę – polską lub hiszpańską. Wybór ten ma realne konsekwencje podatkowe, szczególnie przy planowanym najmie nieruchomości, jej odsprzedaży w przyszłości czy chęci odliczenia VAT przy zakupie od dewelopera.
Zakup jako osoba prywatna to zwykle prostsza i tańsza procedura – mniej formalności, niższe koszty obsługi prawnej i księgowej, brak konieczności rejestrowania działalności gospodarczej. Sprawdza się to dobrze przy zakupie na własne potrzeby, bez planów intensywnego najmu czy szybkiej odsprzedaży z zyskiem.
Zakup przez spółkę bywa korzystniejszy, gdy nieruchomość ma generować dochód z najmu na większą skalę, planowana jest odsprzedaż w stosunkowo krótkim czasie z wysokim zyskiem, albo istotne znaczenie ma możliwość odliczenia VAT przy zakupie nowej nieruchomości od dewelopera. Wiąże się to jednak z dodatkowymi obowiązkami – rejestracją i utrzymaniem spółki, księgowością oraz bieżącym compliance korporacyjnym.
Temu dylematowi – zakup nieruchomości za granicą na spółkę czy prywatnie – poświęciliśmy osobny wpis, w którym szczegółowo omawiamy, kiedy która opcja się opłaca: Nieruchomość zagraniczna na spółkę czy prywatnie?.
Obowiązki cudzoziemca przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii – nieruchomość w Hiszpanii
Zakup nieruchomości w Hiszpanii przez cudzoziemca wiąże się z szeregiem formalności, których nie da się pominąć – od uzyskania hiszpańskiego numeru identyfikacyjnego dla cudzoziemców (NIE), przez weryfikację stanu prawnego nieruchomości w rejestrze, po podpisanie aktu notarialnego i rozliczenie należnych podatków (VAT lub podatku od przeniesienia własności, podatku od dokumentów urzędowych). Pominięcie któregokolwiek z tych etapów może skutkować sporymi komplikacjami prawnymi już po sfinalizowaniu transakcji.
Rezydencja podatkowa – ryzyko, o którym łatwo zapomnieć – nieruchomość w Hiszpanii
Sam zakup nieruchomości w Hiszpanii nie powoduje automatycznie powstania rezydencji podatkowej. Ryzyko pojawia się jednak wraz z dłuższym pobytem – przekroczenie 183 dni w roku kalendarzowym (niekoniecznie następujących po sobie) może skutkować uznaniem danej osoby za rezydenta podatkowego Hiszpanii, z konsekwencjami w postaci opodatkowania dochodów globalnych i majątku zagranicznego. Podobny skutek może wywołać przeniesienie do Hiszpanii centrum interesów życiowych – np. zamieszkanie tam rodziny czy zapisanie dzieci do lokalnej szkoły.
Dla osób kupujących nieruchomość w Hiszpanii wyłącznie jako drugi dom czy bazę wakacyjną ryzyko to zwykle pozostaje ograniczone, jednak warto je świadomie monitorować już na etapie planowania zakupu, zwłaszcza przy dłuższych pobytach lub planach częściowej przeprowadzki.
Struktura zakupu ma znaczenie także przy dalszym rozliczaniu spółki – nieruchomość w Hiszpanii
Jeśli decyzja padnie na zakup nieruchomości poprzez spółkę – polską, hiszpańską lub hiszpański zakład podatkowy spółki polskiej – warto od początku zaplanować, jak będą opodatkowane przyszłe dochody z najmu oraz ewentualna sprzedaż nieruchomości. Stawki podatkowe oraz zasady rozliczeń różnią się w zależności od tego, czy właścicielem jest spółka z UE/EOG, spółka spoza UE/EOG, czy hiszpańska spółka lub spółka z fizycznym zakładem w Hiszpanii.
Więcej o opodatkowaniu spółki działającej w Hiszpanii, w tym o stawkach CIT i zasadach wypłaty dywidend, przeczytasz w materiale Spółka w Hiszpanii – podatki, stawki CIT i dywidendy przygotowanym przez kancelarię PLA.partners.
Co to oznacza w praktyce dla polskich kupujących
Rosnąca obecność polskich nabywców na rynku nieruchomości w Hiszpanii to dobra wiadomość dla osób planujących inwestycję lub zakup drugiego domu – rynek dojrzewa, a dostępność informacji i obsługi w języku polskim stale rośnie. Nie zmienia to jednak faktu, że każda transakcja wymaga indywidualnej analizy: formy prawnej zakupu, planowanego sposobu użytkowania nieruchomości, ryzyka zmiany rezydencji podatkowej oraz obowiązków wynikających z hiszpańskich przepisów.
Podsumowanie
Nieruchomość w Hiszpanii przyciąga coraz więcej polskich kupujących – zarówno szukających drugiego domu, jak i inwestorów zainteresowanych najmem czy dalszą odsprzedażą. Kluczem do bezpiecznej i opłacalnej transakcji jest przemyślany wybór formy prawnej zakupu (osoba prywatna czy spółka), znajomość obowiązków formalnych związanych z nabyciem nieruchomości przez cudzoziemca oraz świadome zarządzanie ryzykiem rezydencji podatkowej.
Jeśli planujesz zakup nieruchomości w Hiszpanii i zastanawiasz się nad najbezpieczniejszą strukturą prawno-podatkową takiej inwestycji, warto skonsultować się z prawnikami i doradcami podatkowymi znającymi zarówno polskie, jak i hiszpańskie realia prawne.
O autorze
