Przeczytasz w 4 minuty.
Z niniejszego wpisu dowiesz się:
- kiedy i dlaczego warto kupić zagraniczną nieruchomość „na spółkę”, a kiedy prywatnie.
Nieruchomość to podatki
Coraz więcej Polaków zastanawia się nad zakupem nieruchomości za granicą. Najczęściej w obszarze zainteresowania leżą kraje basenu Morza Śródziemnego, a pośród nich liderzy – Hiszpania, Włochy, Portugalia, Chorwacja.
W przypadku planów zakupu nieruchomości za granicą, poza oczywistymi korzyściami wynikającymi z wielu słonecznych dni oraz doskonałej, morskiej wody, warto skupić się na zaletach podatkowych, które w trzech z wymienionych przypadków (Włochy, Portugalia, Chorwacja) mogą znaleźć zastosowanie dla osób sprowadzających się w ciepłe strony. Chodzi o zachęty podatkowe. Możesz o tym przeczytać tutaj:
– Włochy,
– Portugalia,
– Chorwacja.
Nieruchomość zagraniczna – czy warto kupić na spółkę?
Na łamach niniejszego wpisu skupimy się jednak na odpowiedzi na często powtarzane pytanie – czy zagraniczną nieruchomość warto kupić „na spółkę” czy jednak jako osoba fizyczna?
Warto zwrócić uwagę, że osoby planujące zakup zagranicznej nieruchomości można podzielić na dwie grupy:
- pierwszą, charakteryzującą się planem korzystania z nowego nabytku na wyłączność;
- drugą – otwartą na przeznaczenie nieruchomości pod wynajem gościom, co ma na celu generowanie nowych dochodów.
W przypadku pierwszej grupy najczęściej najbardziej korzystnym jest zakupienie nieruchomości jako osoba fizyczna. Bez dodatkowych czynności polegających na rejestracji spółki. Ale i bez odliczenia VAT, bez zalet podatkowych, niższych stawek.
W przypadku osób planujących zakup nieruchomości, które będą generować dochody z najmu, dzierżawy i umów o podobnym charakterze, w szczególności w przypadku zakupu nieruchomości „nowych” czyli „z VATem” – zdecydowanie warto poważnie zastanowić się nad występowaniem przy transakcji zakupu nieruchomości jako lokalna spółka. Dochody z najmu to bowiem podatki, a podatki we wskazanych jurysdykcjach najczęściej korzystniej płacić jako spółka. Stawki podatku dla osób fizycznych są bowiem wyższe lub znacznie wyższe, niż stawki CIT dla spółek.
Ukrywanie przychodów ma krótkie nogi
Zdarzają się przypadki osób, które stwierdzają, że skoro w ich nieruchomości od czasu do czasu przenocuje jakiś gość, zostawiając po sobie kilka euro, to w takim przypadku nie trzeba będzie martwić się o rozliczanie podatków od dochodu. W praktyce mając na uwadze, iż większość rezerwacji jest realizowana za pośrednictwem znanych platform internetowych, a płatności są dokonywane na konta bankowe, nie warto unikać opodatkowania, nawet małych kwot. Wizja zaoszczędzenia paru euro może bowiem skończyć się problemami natury skarbowej.
Co więcej – w krajach takich jak Hiszpania, lokalne władze są bardzo mocno wyczulone na wyłapywanie z rynku podmiotów, które osiągają dochody z turystyki, a jednocześnie nie kontrybuują do skarbu państwa poprzez uiszczanie podatków.
Z tego powodu jedynym rozsądnym rozwiązaniem jest dokonywanie rozliczeń podatkowych. A skoro dochodzimy do takiego wniosku, to jego konsekwencją jest wybór korzystnej formy opodatkowania takich dochodów.
Dochody z najmu nieruchomości zagranicznej a podatki
Rozliczanie dochodu z nieruchomości na poziomie osoby fizycznej w omawianych krajach oznacza zwykle wyższe stawki podatkowe, niż w przypadku CIT obowiązującego w spółkach. Z tego powodu wiele podmiotów kupujących nieruchomości, które służą między innymi do generowania dochodu z najmu, rejestruje spółki (odpowiedniki polskich spółek z o.o.), aby dochód ten potraktować stawką CIT – zwykle niższą niż podatek dochodowy od osób fizycznych.
Nieruchomość na spółkę = VAT do odliczenia
Nie bez znaczenia pozostaje fakt, iż w przypadkach wielu transakcji nieruchomościowych mamy do czynienia z nieruchomościami nowymi, których zakup wiąże się z zapłatą podatku VAT przez dewelopera. Podatek ten – w przypadku, gdy nabywcą byłby podatnik VAT, np. lokalna spółka zarejestrowana przez Polaka – może zostać odliczony, później zwrócony spółce lub rozliczony z przychodami z najmu.
Prostota zbycia
Niewątpliwą zaletą utworzenia spółki pod zakup nieruchomości zagranicznej jest również prostota formalności w przypadku ewentualnego zbycia. W takiej sytuacji nie dochodzi bowiem do konieczności sprzedaży nieruchomości, a jedynie udziałów w spółce, co wiąże się z uproszczonymi formalnościami. W wielu przypadkach kolejni kupujący nieruchomości (odsprzedawane przez Polaków) to również cudzoziemcy, którzy sami są zainteresowani zakupem „na spółkę”. Dla takich nabywców możliwość zakupienia pakietu w postaci gotowej spółki z nieruchomością jest istotną zaletą transakcji.
Spółka to często konieczność przy zakupie nieruchomości
Niektórzy kupujący (np. osoby fizyczne spoza UE) nie mają możliwości zakupu każdej nieruchomości bezpośrednio jako osoby fizyczne. Z tego powodu bywa, że zakup nieruchomości przez lokalną spółkę to jedyna możliwość, aby transakcja doszła do skutku.
Kiedy warto jednak kupić prywatnie?
Powyżej opisane zalety oczywiście nie prowadzą do wniosku, że zawsze, w każdym przypadku warto kupować nieruchomości za pośrednictwem spółek. Bardzo często bywa to rozwiązanie pożądane i najbardziej korzystne, jednak nie zawsze. Każda sytuacja i plany wymagają indywidualnej oceny.
Przykładem, w którym rejestracja specjalnej spółki może okazać się zbędna jest z pewnością zakup jednostkowej nieruchomości do celów ściśle prywatnych, albo nieruchomości, która będzie generować dochód incydentalnie.
Co zrobić?
Jeśli nie wiesz jaka droga postępowania jest dla Ciebie najlepsza, skontaktuj się z nami. Pomożemy Ci ustalić optymalne rozwiązanie, na dziś i na przyszłość. Skontaktuj się z nami.
